En los últimos meses, muchos hemos comenzado a, por primera vez en la vida, volvernos dolorosamente conscientes de que la inflación también existe en el mundo desarrollado, y en particular en Estados Unidos.
Los dólares que siempre nos representaron un refugio para el valor de nuestros ahorros de repente parecen perder su valor a tasas cercanas al 5 o 6 % anual. Vemos que la Reserva Federal no deja de subir agresivamente su tasa de política monetaria, golpeando el consumo y los mercados financieros, y aun así el problema inflacionario parece persistir. En este contexto, se vuelve especialmente importante que seamos cuidadosos a la hora de leer e interpretar los datos de inflación que nos llegan, y que no nos apresuremos a sacar conclusiones.
El principal índice de precios que sigue el público general para determinar la inflación en Estados Unidos es el CPI (Índice de Precios al Consumidor). La inflación que registra este índice no es necesariamente la más observada por la Reserva Federal, pero sí la que mayor peso tiene en la determinación de las expectativas de la gente, y en la lectura que casi todos hacemos de cuál es la situación actual. La semana pasada, se dio a conocer que la inflación del CPI para el mes de octubre fue de 0,44 %, un dato que a primera vista parece alarmante; si ese ritmo se mantuviera en promedio a lo largo de un año, la inflación al cabo de 12 meses sería de 5,4 %, bien por encima del objetivo de 2 % que busca la FED. A su vez, este 0,44 está por encima del 0,39 que publicaron en septiembre, y del 0,12 que publicaron en agosto. Entonces, cualquiera diría a simple vista que lejos de resolverse, el problema inflacionario sigue pisando fuerte, y recientemente solo se ha profundizado.
Pero miremos estos números con algo más de cuidado. La inflación general se acelera, es cierto, pero cuando vamos al porqué, encontramos que buena parte de la explicación está en la reciente recuperación de los precios de combustibles. En agosto, los precios de combustibles para motores cayeron un 10,5 %, lo que por sí solo ya explica una caída de 0,4 puntos en el índice general. En septiembre la caída de los combustibles ya fue mucho menor (-4,8 %), y su contribución al índice general aumentó a - 0,2. En octubre, el combustible aumentó 4 %, y el impacto fue de 0,1 en el CPI. ¿Cuál es el punto? Que el índice general se viene moviendo según lo que les pase a precios que son muy volátiles, como los energéticos (y también los alimenticios), y últimamente estos precios vienen recibiendo shocks fuertes, que tienen mucho que ver con lo que ocurre a nivel global, y poco que ver con lo que pasa puertas adentro en Estados Unidos, con la demanda de la gente, o la cantidad de dinero que la gente desea tener en su bolsillo.
Entonces, ¿qué número miramos para tener una medición de inflación algo más limpia, y depurada del impacto de los volátiles shocks internacionales? Para esto miramos la inflación núcleo, que excluye a los alimentos y a los precios energéticos del cálculo. Es verdad que esta no es la inflación que se siente en el bolsillo de la gente, pero si es una medida mucho más clara de cuál es la dirección subyacente de los precios, y de qué tan profundo es el desequilibrio monetario. Y es en este dato que encontramos algo de buenas noticias; luego de registrar aumentos mensuales de casi 0,6 % en los últimos dos meses, octubre llegó con una fuerte desaceleración de la inflación núcleo, que se ubicó en 0,3 %.
Ahora bien, también hay que tener cuidado con cómo interpretamos este número. Porque la realidad es que a simple vista, no deja de ser alto: si lo anualizamos, llegamos a un 3,3 % anual. Y si vamos a la explicación, encontramos que es el aumento de los alquileres lo que le viene poniendo un piso difícil de romper a esta cifra.
Los alquileres tienen un peso de aproximadamente 40% en el índice núcleo, lo que no resulta tan llamativo cuando se tiene en cuenta la gran proporción del ingreso que las personas dedican a este gasto mes a mes. Por lo tanto, el aumento de este componente resulta determinante para lo que se acabe registrando en el índice. De hecho, desde julio que vemos una tendencia a la baja en la inflación promedio para todos los demás componentes que afectan al núcleo, pero la tendencia al alza de alquileres sostiene el índice en niveles altos, y enlentece mucho su desaceleración.
Esta dinámica se volvió particularmente clara en octubre, mes en que el índice de alquileres del CPI tuvo una leve desaceleración, pero se mantuvo en niveles muy altos (0,7%). Al mismo tiempo, los demás componentes que se registran en la inflación núcleo tuvieron una inflación en promedio muy cercana a 0. Es decir, prácticamente toda la inflación núcleo que vimos en octubre se explica pura y exclusivamente por alquileres, y nada más.
Lo primero que nos lleva a pensar todo esto es si realmente vimos otro mal dato de inflación para Estados Unidos. La inflación, por definición, es un aumento generalizado en el nivel de precios. Cuando toda la inflación subyacente la explica un único componente (por más relevante que este sea en la canasta de consumo), y demás precios relacionados a educación, comunicación, indumentaria, y cuidados médicos se planchan o caen, vale la pena repensar si lo que está registrando el CPI es verdaderamente otro mes de inflación, y no simplemente un cambio en precios relativos.
La siguiente pregunta es, ¿por qué los alquileres resultan tanto más resistentes que otros precios? Los contratos de alquiler se dispararon en todos lados el último año, y en los últimos meses el patrimonio de la gente no hizo más que deteriorarse frente a la inflación y el empobrecimiento que genera la contracción financiera. Entonces, ¿por qué vemos que este mercado sigue tan caliente? ¿Y cuánto más puede durar así, marcando el piso para la inflación núcleo?
La respuesta corta es que, de hecho, los alquileres si están desacelerando, y el CPI simplemente tarda en reflejarlo. El aumento en alquileres que registra el CPI está atrasado con respecto a lo que está ocurriendo con los precios de nuevos contratos de alquiler. Qué tan grande es este retraso es difícil de determinar, y varía según la profundidad y la duración de los shocks que afecten los precios de nuevos contratos. Para entender por qué existe este rezago, primero tenemos que entender, a grandes rasgos, cómo es que el CPI identifica el aumento de alquileres en un mes determinado.
En primer lugar, una muestra representativa de la población para una determinada zona geográfica se divide en 6 grupos, llamados paneles. Cada panel es encuestado cada 6 meses; por ejemplo, el panel 1 es encuestado en enero y luego en julio, el panel 2 es encuestado en febrero y luego en agosto, y así sucesivamente. En cada mes, se registra cuánto variaron en promedio los precios de alquiler para un panel en particular, a lo largo de los últimos 6 meses. A partir de esa variación de 6 meses se calcula una variación promedio mensual, y de ahí se obtiene el dato para una zona geográfica y para un mes en particular.
En resumidas cuentas, esto quiere decir que el CPI no va a decirte lo que le pasó en el último mes al precio que aparece en un contrato de alquiler nuevo. Lo que va a decirte es, en promedio, a qué ritmo mensual le aumentó el alquiler a la gente, independientemente de cuando se actualizó su contrato por última vez, a lo largo de los últimos 6 meses.
Zillow, famoso Marketplace inmobiliario, sí confecciona un índice para el alquiler observado en nuevos contratos, por lo tanto da una representación bastante más fidedigna de lo que está ocurriendo con esos precios en el margen:
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Rezago del índice de alquileres del CPI con respecto a los precios en nuevos contratos [variaciones mensuales desestacionalizadas] Fuente: Arriazu Macroanalistas[/caption]Como se ve en el gráfico, la aceleración en los precios de alquileres que marca el CPI hoy no es más que una suavización de la dinámica pasada que muestra Zillow. A partir de marzo de 2021, con la relajación en las restricciones sanitarias, los nuevos contratos de alquiler tuvieron un boom inflacionario; habían caído importantemente durante la parte más dura de la pandemia (con lo cual había mucho terreno que recuperar), y a su vez el resurgimiento de la demanda no podía ser rápidamente acompañado por una recomposición en la oferta, que llevaba paralizada un año, y aún enfrentaba cuellos de botella en la provisión de materiales de construcción.
Luego de llegar a un pico inflacionario en agosto del año pasado, empezó un fuerte proceso de desaceleración, que se interrumpió en marzo de este año; la contracción monetaria y el aumento generalizado en las tasas de interés llevó que se encareciera el crédito hipotecario, entonces mucha gente que iba a comprarse una casa optó por alquilar, impulsando los precios. Y si, si no lo pensaron, este es uno de los canales a través de los que la suba de tasas infla el índice de precios; los alquileres suben a la vez que las viviendas caen, pero los precios de viviendas no entran en el CPI.
Sin embargo, vemos que a partir de junio comenzó nuevamente una importante desaceleración en los precios de alquileres, reflejando que efectivamente cuando los precios comenzaron a perder contacto con los ingresos de las personas, el mercado empezó a enfriarse.
En definitiva, mientras que el índice Zillow nos indica que el mercado de alquileres lleva un tiempo enfriándose, el CPI aún refleja los fuertes aumentos que se produjeron meses atrás. Incluso luego de su desaceleración en octubre, muestra una imagen del mercado de alquileres rezagada, y poco representativa de las condiciones actuales.
A modo de ejemplo, si el CPI tomará la inflación de alquileres contemporánea, la inflación núcleo reportada para octubre habría sido de 0.1%, y no de 0.3%. De nuevo, es difícil estimar cuántos meses pasarán hasta que comencemos a ver una clara corrección en la tendencia del índice de alquileres del CPI, pero hasta que eso ocurra, deberemos ser cuidadosos con la interpretación que hagamos del índice general, y también del índice núcleo; la realidad puede ser otra.
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